財産分与・年金分割

自宅不動産に住宅ローンが残っている場合、財産分与は複雑になります。

特に問題となるのは、不動産の評価と分与方法です。

不動産の評価

不動産は、時価から住宅ローン残高を控除して算出します。

夫名義の財産が、自宅不動産（時価2,000万円、住宅ローン残高1,000万円）であった場合

不動産の価値は、「時価 － 住宅ローン残高」で算出しますので、自宅の価値は1,000万円となります。

仮に、夫が自宅を取得する場合、妻は夫から500万円の財産分与を受けることとなります。

2,000万円ー1,000万円＝1,000万円

1,000万円×１／２＝500万円

ここでポイントとなるのは、時価を適切に評価するということです。

この事例で、もし、時価が1,500万円の場合、夫から妻への財産分与は250万円となります。

2,000万円ー1,000万円＝500万円

500万円×１／２＝250万円

反対に、もし、時価が2,500万円の場合、夫から妻への財産分与は750万円となります。

2,500万円ー1,000万円＝1,500万円

1,500万円×１／２＝750万円

なぜこのようなことがおこるのでしょうか。

それは自宅の時価の算定が難しいからです。

物件にもよりますが、不動産相場は流動的です。

また、相手方が自分に有利な時価を提示することもあります。というのは、不動産業者がある程度は依頼者の希望に沿った価格で査定することがあるからです。

上記の例でいえば、妻が自宅の時価を高く査定すれば妻側に有利となりますし、夫が自宅の時価を低く査定すれば夫側に有利となります。

このように、不動産が実際の価格と異なる査定がされた場合、不利益を被るので、適正に査定することが重要なポイントとなります。

住宅ローンがある不動産の分与方法

自宅などの不動産の財産分与は、大きく分けて次の３つの方法が考えられます。

① 夫が自宅を取得する

② 妻が自宅を取得する

③ 売却する

① 夫が自宅を取得する場合

自宅も住宅ローンも夫名義で、自宅の時価2,000万円、住宅ローン残高1,000万円（その他の財産なし）の場合、夫は妻に対して、1,000万円の２分の１である500万円を分与することになります。

これに対し、ローン残高が不動産の時価を上回っている場合（これを「オーバーローン」といいます）、妻の財産分与請求権は発生しません。

住宅ローンについては、離婚後も、不動産を取得する夫が負担することになります。

② 妻が自宅を取得する場合

自宅も住宅ローンも夫名義で、自宅の時価2,000万円、住宅ローン残高1,000万円（その他の財産なし）の場合、妻は夫に対して、1,000万円の２分の１である500万円を支払って、自宅不動産の名義を取得することになります。

これに対し、住宅ローン残高が不動産の時価を上回っているオーバーローンの場合、夫の財産分与請求権はありません。

離婚後の住宅ローンについては、不動産を取得する妻が負担すべきことになります。

妻が自宅を取得する上で問題となるのは、住宅ローンの債務者が夫名義である場合です。
離婚しても、銀行に対する債務者は夫のままです。
夫婦の離婚の問題と銀行等の債権者に対する問題は分けて考える必要があります。

このような場合、夫から妻へ債務者の変更を銀行が認めてくれればよいのですが、そう簡単ではありません。
夫婦のうち、収入が多い方が債務者である方が債権回収の可能性が高いので、妻にも相当の収入があるなどの事情がない限り、債務者の変更は基本的には認めてくれません。

妻が、別の銀行等で住宅ローンを借り入れ夫の住宅ローン一括返済することや、妻の親族等による援助で住宅ローンを完済することもできない場合は、離婚時に自宅の所有権を取得することは難しくなります。

妻が住宅ローンの債務者となることができない場合、銀行等に対する債務者は夫のままにしておき、妻が夫に毎月の住宅ローンを支払うなどの約束をして自宅の所有権を分与してもらうなどの方法が考えられます。

しかし、日本の家庭では、年齢が高くなるほど、妻の多くは専業主婦であったり、就労していてもパートタイマーであったりなど、収入が低いケースが多い状況です。
このような現状からすると、不動産の時価が住宅ローン残高を上回るオーバーローンの場合に、妻が評価額の半分を夫に支払うのは難しいケースが多いです。
また、妻が離婚後、住宅ローンを支払っていくことも簡単ではありません。

このような場合、話し合いが可能であれば、柔軟な解決もあり得ます。

例えば、夫が強く離婚を希望しており、妻が離婚に消極的な場合、２分の１ルールではなく、夫に負担を大きくしてもらうなどです。
具体的には、妻が自宅を取得し、夫に評価額の半分を諦めてもらう、離婚後も住宅ローンを支払ってもらう方法が考えられます。

その他、夫が自宅を取得し、妻には離婚後、賃貸や使用貸借（無償で自宅を使わせること）で居住を継続する方法もあります。

③ 売却する場合

売却代金を２人で分ければよいので、それほど複雑ではありません。
問題となるのは、そもそも売却できるかということです。

住宅ローン残高が不動産の時価を上回っているオーバーローンの場合、自宅を売却する際、債権者である銀行等の承諾が必要です。

銀行等の債権者にとって最も重要なことは、債権の回収可能性です。

そこで、住宅ローンを組むとき、不動産に抵当権を設定します。

そして、貸付の際、契約書には、担保価値を毀損するおそれがある行為（自宅の売却などの処分）については、銀行等が承諾しない限り認めない旨の条項が記載されています。

オーバーローン物件の売却には、銀行等との交渉が必要となります。

当事務所では、オーバーローン物件の売却を多く扱う不動産業者と提携しています。

不動産の登記名義

不動産の財産分与は、不動産の所有権をどうするかという問題です。

この所有権は権利であって目には見えません。

そこで、取引の安全の観点から第三者にも明確にするために、不動産については、所有者が誰であるかなどの情報を法務局で登記することになっています。

離婚の財産分与でも、登記できる状態であれば、登記をすべきです。

そうしないと、万一、夫が第三者に自宅を売却し、名義変更した場合、妻は、その第三者に自分が所有者であることを主張できないおそれがあるからです。

不動産の名義変更で注意が必要なのは、住宅ローンが残っている場合、債権者である銀行等の承諾がなければ名義変更ができない場合が多いということです。

したがって、このような場合、夫との合意（離婚協議書）の中で、住宅ローンを完済後、直ちに名義変更するという内容の条項をもうけておくことが考えられます。

なお、銀行等によっては、住宅ローン残高がある場合に名義変更は認めなくても、仮登記を認める場合があります。

仮登記は、本登記するための要件が備わっていない場合に、将来の本登記の順位保全のためあらかじめする登記のことです。

住宅ローンが残っていてすぐに名義変更ができない場合は、将来の本登記の順位を保全するための「仮登記」を行うなどの対策を検討すべきです。

財産分与に関する弁護士のサポート

財産分与ひとつとっても、相談者ごとに状況は異なります。

妻は自宅の取得や自宅での居住継続を希望し、住宅ローンを負っている夫は売却を希望することが多く、このような場合の交渉は簡単ではありません。

また、最近では、自宅取得時にペアローンで不動産を共有する夫婦も増えており、この関係を解消できないまま離婚する事例もみられます。

当事務所では、離婚後に残された共有不動産の問題にも対応しております。

「自分の場合はどうなるのか？」「損をしないか不安だ」という方は、ぜひ一度、弁護士にご相談ください。

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